站在存量房贷利率的“高岗”上:有人选择提前还款,有人铤而走险用消费贷置换

本报(chinatimes.net.cn)记者冯樱子 北京报道

6月27日,端午节假期过后,北京工作的杨女士在朋友圈里看到地产中介发的好消息:房贷利率降了!


(相关资料图)

但她还是决定当天联系贷款经理,预约提前还贷。很快她得到回复,贷款经理帮她约到了三个月后,即9月25日还款。

“虽然等的时间久一点,但心里感觉轻松多了。”杨女士在接受《华夏时报》记者采访时介绍,她2020年在老家蚌埠买了一套两居室,此时的贷款利率为5.88%,几乎是最高点,而LPR的下调对于她这种存量客户不过“杯水车薪”。

6月20日,时隔9个月,贷款市场报价利率(LPR)迎来下调,随后多城市个人住房按揭贷款利率相应调整,新发放贷款普遍跟随LPR下调10个基点。

新发房贷利率持续降低的同时,存量房利率调整幅度却很小,即使选择了浮动利率,一般也要在LPR基础上加点后定价。

《华夏时报》记者在调查中发现,在2019年至2021年间多地房贷利率连续多轮上涨,不少购房者贷款利率超6%,LPR需要加100个基点以上。

而众多处在利率高位的购房者们正在寻找减少贷款利息的方式,有的“转贷”公积金,有的则铤而走险用低利率经营贷、消费贷置换房贷。

提前还款依然要等三个月

“三年前想着怎么把钱花出去,认为留在手里就会贬值,所以给自己买了一套老家的房子。经过疫情三年,现在只想把钱存下来。”杨女士在北京有一份稳定工作,虽然不担心失业,但过去一两年,不断减少的绩效工资还是让她感到存钱的重要性。

为了能最大程度“留下钱”,曾经崇尚消费主义的杨女士开始学习如何理财,但效果并不理想。

“基金刚刚能回本,现金类产品利率2%左右,一年期以上理财收益3%。”杨女士表述,她怎么也没想到,收益最高的竟然是一笔刚刚到期的定期存款,但就在本月初,存款利率也降了。

由于没有更好的投资途径,自春节以来,杨女士一直有提前还贷的想法,但在端午假期之前,她始终犹豫不决,最终让想法落地的助推器正是银行房贷利率的下调。

“我买房时利率是5.88%,2021年涨到至6.10%,现在同一家银行利率已经降到3.9%。”她为《华夏时报》记者算了一笔账,自己在蚌埠当地城商行贷款近50万元,期限为25年,每月还款3300元左右,如果按照目前新发放贷款利率计算,同样金额同等时间,每月可以少还740元,25年共计节省约23万元。

她调侃自己为“大冤种”,虽然随着LPR下调,存量房贷利率也会下降,但调整不仅有滞后性,幅度也并不大。

经过此前两年的调整,杨女士目前房贷利率为5.53%,每个月可以少还款金额不到30元,因此她决定“攒几年再苦几年,先把商贷还上,减少利息支出”。

2020年8月,存量贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据,94%的存量个人房贷转换为参考LPR定价。根据合同约定,存量房贷客户每年的实际房贷利率与利率重定价日前最近一期的LPR有关,但需要注意的是,加点部分不发生变化。

在2019年至2021年,房贷利率曾经历多轮上涨,根据合同规定,此时众多购房者房贷利率要在LPR基础上加超过100个基点,尤其在2021年,多地银行贷款年利率上行破6%。

“我的贷款利率相当于LPR加125个基点,还看到有网友要加157个基点,LPR下调后利率还是很高。”杨女士如是说。

消费贷、经营贷置换房贷

与杨女士面临同样情况的不在少数,但不同的是,周先生选择“铤而走险”,用消费贷置换高利率房贷。

“知道是违规,但只要用消费贷置换房贷,就能省下一笔钱。”周先生形容他们是站在山顶上的一批人,他向《华夏时报》记者介绍,今年很多银行工作人员打电话或发短信推销消费贷,利率真的很低,而自己前两年买房时的贷款利率高到离谱,对比之下就心动了。

周先生介绍,他在一家股份制银行华东地区某支行网点申请的消费贷,利率3.4%,等资金到账后将所有钱取现存入朋友的卡中,再转到自己还款的银行卡里。

“银行的宣传中还有利率更低的产品,大概2.85%,但我没申请到额度。”不过,周先生对目前消费贷利率已经很满意了,他对记者说,“3.4%的利率置换6.1%的利率,怎么算都合适。”

《华夏时报》记者调查中发现,除了用消费贷置换房贷,还有不少购房者用经营贷置换,相比于前者,个人经营贷利率普遍更低,其中更是催生出了“转贷”中介业务。

实际上,监管部门一直明令禁止“经营贷”“消费贷”违规流入楼市。按照监管规定,银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途,银行若发现经营贷、消费贷资金未按照合同约定使用,最终将由消费者承担违约责任。

上海金融与发展实验室主任曾刚表示:“信贷资金违规进入楼市,一直是金融管理部门严格监管的领域。一旦发现贷款被挪用于房地产领域的,将会立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。同时,也会对借款人的征信带来影响。”

此外,一名银行工作人员也对《华夏时报》记者提到,操作短期贷款来置换长期的住房贷款,看似“省钱”,但其中风险很大,多数经营贷、消费贷合同1至3年就要续签一次,如果银行抽贷,客户会面临较大资金周转压力。

“而且谁能保证未来利率都这么低呢?”同时,上述工作人员提到。

“最怕抽贷和拒绝续贷。”对此,周先生也有所担忧,他告诉《华夏时报》记者,所幸自己贷的资金并不多,希望近几年能尽快将贷款还上。

商贷转公积金或成趋势

或许是比杨女士和周先生都“幸运”一些,家住吉林的李楠在6月中旬刚刚成功办理了“商转公”。所谓“商转公”即将购房者商业贷款余额转为住房公积金贷款。

“从递交材料到完成办理,一共用了40多天,感觉很顺利。”至此,80后李楠房贷利率从原来的4.8%降到3.1%,他告诉记者,自己收入涨幅空间不大,现在感觉压力小了很多。

今年2月刚刚离婚的李楠认为,这是他近期最“走运”的事情,他特别提醒,如果是离异的情况,需要带离婚证,是否需要离婚协议书可以咨询当地银行,其中协议书标注出的抚养费金额算个人负债,也要计算审核。

“幸好自己的收入够,贷款总额也不算高,抚养费并未影响审核进度。”李楠表述,“以后每月可以少还500元,虽然看起来不多,但毕竟要还20年,至少能省下一辆车钱。”

《华夏时报》记者从吉林市住房公积金管理中心网站看到,2022年11月29日,该地区推出商业性个人住房贷款转住房公积金贷款的试行办法。

此外,近两年,陕西、江苏、云南、广西、河南、安徽、湖南等多省的三四线城市密集发布了“商转公”新政,符合条件的购房者可将较高的商贷利率转化为更低的公积金利率,降低月供成本。

一般而言“商转公”可以选择“先还后贷”方式或者“抵押权顺位”方式。其中,“先还后贷”是指,公积金中心同意“商转公”后,购房者以自筹资金还清商贷并办理相关手续后,公积金中心再发放贷款。

“顺位抵押”模式是指借款人未结清商业贷款,原银行同意顺位增加公积金中心为该房屋第二抵押人,公积金中心发放贷款用以偿还借款人的商业贷款,还清后解除原商业贷款抵押。

“有些地方只能先还后贷,但吉林可以二者之间选择,我直接在银行办理抵押权顺位,就不需要过桥资金了。”李楠补充道,这也是他感到“幸运”的一点。

此外,对于北京地区的情况,《华夏时报》记者从住房公积金管理中心网站回复中获悉,目前北京不能办理“商转公”业务。

将商业贷款改为公积金贷款,实际上是银行与公积金中心的一种债权转让行为,公积金贷款与商业贷款是两种不同的贷款。贷款的资金主体、对象、利率、审核、担保等方面存在很大差异。

住房公积金管理中心方面透露,个别省市开办“商转贷”业务,主要是因为其住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低,而北京住房公积金个人贷款率、资金运用率一直位于高位,故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。

存量贷款利率之争

在杨女士看来,利率下行的趋势不会改变,至少在短期内,存量房贷利率与新增房贷利率差距会越来越大,而房价却不上涨,提前还贷也是“高位”购房者的一种自我心理安慰。

今年初以来,大批存量房贷客户在互联网平台上呼吁下调存量房贷的加点数,同时也有不少专业人士支持引导银行适度下调存量房贷利率。

在招联首席研究员董希淼看来,降低部分存量房贷利率,具有“一箭三雕”的作用。

他对《华夏时报》记者表示,首先有助于减少借款人房贷利息支出,稳定和扩大住房消费需求,进而促进房地产市场健康平稳发展;同时有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差,减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为,为银行留住优质的房贷客户;此外有助于减轻居民住房消费负担,推动居民将储蓄转化为消费和投资,提振居民扩大消费的意愿和能力。

知名经济学家任泽平也提出,存量房贷利率下调,利好宏观经济,有助于提振消费信心、扩大内需,促进中国经济复苏,将推动购房信心恢复,使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑,有利于房地产行业稳定。

但也有业内人士认为,存量房贷利率的调整需谨慎,其中直接降低存量房贷利率对银行业的影响不容小视。

截至2022年末,居民住房贷款规模已高达38.8万亿元,占各项贷款比例约18%,在如此庞大的贷款面前,存量房贷利率的调整,对于银行的收入、息差等指标都会产生较大影响。

就目前而言,银行息差已经“处于警戒区域”。而更让业内顾虑的是:存量房贷利率下调,真的能起作用吗?

民生证券首席宏观分析师周君芝曾在研报中指出,调整存量房贷利率是“治标”不“治本”。

研报中分析,降低存量房贷利率并不能解决居民部门缩表的问题。下调存量房贷利率可以抑制“借新还旧”的违规操作,但在经济增长尚未企稳,资产收益普遍低迷的情况下,居民仍有提前还贷的冲动。

此外,有分析人士表示,消费贷、经营贷违规流入楼市是个长期的问题,如果试图通过缩小房贷和经营贷之间套利空间,从而遏制居民的套利行为,那如果未来经营贷继续下行,房贷是不是还要跟降?

如果存量房贷利率下降,你还会提前还贷吗?对于这个问题,杨女士思考良久却无法给出确切地答案。

“这算是一种契约精神吧。”杨女士对《华夏时报》记者说,虽然心里也会不平衡,但交易就是买定离手,总之她当下想的是“把钱还完,心里就彻底踏实了”。

责任编辑:孟俊莲 主编:张志伟

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招联逾期起诉开庭是真的吗?怎么应对?
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